Споры, вытекающие из земельных правоотношений. Об установлении сервитута
В соответствии с нормами статьи 67 Земельного кодекса, собственник или землепользователь обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности или землепользования.
При этом следует учитывать, что сервитут устанавливается только в случаях, предусмотренных ЗК и иными законодательными актами Республики Казахстан. Таким образом, при рассмотрении дел указанной категории важно установить для чего устанавливается сервитут, то есть установить основания установления сервитута.
Так, в п.2 ст.69 ЗК право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком (частный сервитут) может устанавливаться для обеспечения:
1) прохода и (или) проезда через соседний или иной земельный участок, если другой путь частного собственника или землепользователя к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов;
2) прокладки и (или) эксплуатации необходимых линий электропередачи, связи, обеспечения водоснабжения, водоотвода, теплоснабжения, газоснабжения, мелиорации и других нужд частного собственника или землепользователя, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута на соседний или иной участок.
Перечень установления частного сервитута исчерпывающий.
Публичные сервитуты могут устанавливаться в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства и местного населения, без изъятия земельных участков на основании решений местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения, акимов города районного значения, поселка, села, сельского округа в пределах их компетенции по предоставлению земельных участков.
В ЗК предусмотрены 9 случаев установления публичного сервитута, при этом данный перечень не является исчерпывающим, поскольку подпунктом 10) ст.67 ЗК предусмотрено, что публичный сервитут может быть установлен в иных случаях, связанных с общественными и государственными интересами.
Нормами земельного законодательства предусмотрено, что сервитут может возникать: на основании решения суда, но суд рассматривает только вопрос об установлении сервитута. Порядок заключения частного сервитута предполагает соблюдение досудебной процедуры – направление стороне предложения заключить договор, направления проекта договора.
Также следует отметить, что если в отношении земельного участка не имеется каких-либо ограничений и обременений, то суд не может налагать ограничения во времени для пользования земельным участком.
Собственник или землепользователь земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.
При разрешении иска об установлении права ограниченного пользования соседним земельным участком, при возникновении спора по условиям договора суд обязан исследовать вопросы о размере земельного участка, путем привлечения специалиста, при разногласии относительно платы за сервитут - об оплате за право пользования участком и иные условия договора.
Вопросы определения оплаты за сервитут представляют для суда определенные сложности, поскольку в Республике Казахстан отсутствует утвержденная методика.
Полагаем, что при разрешении вопроса об оплате за право пользования участком можно исходить из сложившихся у сторон взаимоотношений относительно пользования земельным участком (например, пользование земельным участком без письменного оформления, участие стороны в дополнительных расходах по содержанию участка и т.д.).
При этом, размер оплаты может изменяться, поскольку стороны в дальнейшем могут быть прийти к другому соглашению с учетом возникновения обстоятельств, влияющих на данный вопрос, различных факторов в предпринимательской деятельности сторон, экономических реформ в стране и других факторов.
По самовольной постройке
Относительно признания право собственности на самовольную постройку по п.3 ст.244 ГК.
Согласно п.3 ст.244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
Согласно разъяснений п.11, 12 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу и рассматривается судом в порядке искового производства. Удовлетворение такого иска возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов.
Истцу следует представить доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Такими доказательствами могут быть выданные акимом и уполномоченными органами документы о согласии предоставления истцу земельного участка и соответствии строения нормам и правилам.
Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что в п.3 ст.244 ГК предусмотрен один из способов защиты гражданских права как признания право собственности на самовольную постройку. Поэтому при соблюдении указанных норм иск подлежит удовлетворению.
О признании поступившей в коммунальную собственность
Отвечая на вопрос: Подлежит ли земельный участок постановке на учет как бесхозяйная недвижимая вещь при наличии нотариального заявления собственника участка об отказе от земельного участка или местный исполнительный орган вправе обратиться в суд с заявлением о признании поступившим в коммунальную собственность, следует, исходит из норм, предусмотренных ст.82 ЗК, п. 3 ст.242 ГК.
В силу п.1 ст.82 ЗК собственник может отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от принадлежащих ему прав на земельный участок без намерения сохранить это право. В случае отказа собственника от права собственности на земельный участок этот земельный участок принимается на учет как бесхозяйная недвижимая вещь в соответствии со статьей 242 ГК.
Нормы земельного законодательства не регулируют порядок признания бесхозяйного земельного участка поступившим в коммунальную собственность, поэтому подлежат применению нормы п. 3 ст. 242 ГК.
Данный вывод основан на следующем, согласно п.4 ст. 6 Земельного Кодекса РК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Согласно п.3 ст.82 ЗК при добровольном отказе от права частной собственности на земельный участок основанием для принятия земельного участка на учет как бесхозяйную недвижимую вещь является засвидетельствованное нотариально письменное заявление собственника земельного участка.
Таким образом, если собственник отказывается от права собственности на принадлежащий ему земельный участок, в любом случае земельный участок подлежит постановке на учет, основанием которого является засвидетельствованное нотариально письменное заявление собственника земельного участка.
Выполнение положений статьи 82 ЗК, п.3 ст. 242 ГК обусловлено тем, что в любое время до возникновения права собственности другого лица на такое имущество собственник вправе обратиться с заявлением о снятии с учета принадлежащей ему недвижимой вещи как бесхозяйной и вновь принять ее в свое фактическое владение.
Об оспаривании отрицательного заключения комиссии
Статей 43 ЗК установлен порядок предоставления права на земельный участок. Одной из стадией установленного порядка является подготовка заключения комиссии, создаваемой соответствующими местными исполнительными органами.
В соответствии со ст.292 ГПК могут быть оспорены в судебном порядке решение, действия (бездействие) государственного органа, орган местного самоуправления, общественного объединения, организации, должностного лица, государственного служащего. Земельные комиссии не относятся к органам и организациям, указанным в данной норме, их заключение носит рекомендательный характер и сами по себе не влекут правовых последствий, поэтому заключения комиссии положительные либо отрицательные оспариванию не подлежат.
О признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан, если иное не предусмотрено земельным законодательством.Поскольку земельным кодексом регламентированы вопросы приобретения право собственности на земельный участок, который имеет особый статус по сравнению с другими объектами, нельзя устанавливать право собственности на земельный участок по приобретательной давности.
Делимые и неделимые земельные участки
В силу ст.51 ЗК земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым. Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.
Определение делимости и неделимости земельных участков относится к исключительной компетенции уполномоченного органа по земельным отношениям. Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
Если земельный участок признан неделимым, его раздел и выдел из него земельной доли в натуре не допускаются.( п.1 ст.59 ЗК)
Выделяющийся участник долевой или совместной собственности (землепользования) в этом случае имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей собственности (общего землепользования) на земельный участок либо продать ее другому лицу в соответствии с правилами, установленными пунктом 2 статьи 55 настоящего Кодекса, за исключением объектов кондоминиума.
О прекращении права собственности на земельный участок, предоставленный под ИЖС, если собственник не использовал земельный участок по назначению.
В соответствии со ст.92 ЗК в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего Кодекса, за исключением земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Казахстан для индивидуального жилищного строительства.
Анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящегося в частной собственности граждан Республики Казахстан для индивидуального жилищного строительства, не подлежит изъятию в порядке, предусмотренном ст.94 ЗК, в связи с его не использованием по назначению. Вместе с тем, законом предусмотрено изъятие земельного участка для строительства индивидуального жилого дома предоставленного на праве землепользования.
По применению статьи 66 ЗК, в котором регламентированы права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей, которым права на земельный участок в силу настоящего Кодекса не могут принадлежать
Согласно данной нормы, в тех случаях, когда лицо приобретает на земельный участок право, которое оно (лицо) не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим Кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан (ст.249 ГК –купля-продаж, мена и т.д.), или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим Кодексом такому субъекту может принадлежать.
В случае неисполнения требования, установленного частью первой настоящего пункта, местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения подает иск о возврате земельного участка по его месту нахождения.
Поскольку данный вопрос регламентирован земельным кодексом, нормы гражданского кодекса (ст.252 ГК), предусматривающие возмещение собственнику стоимости имущества не подлежат применению.
Ертаева Роза,
судья Акмолинского областного суда