Отдельные вопросы обеспечения исполнения обязательств при залоге права землепользования

Согласно пункту 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Таким образом, в Основном законе страны четко определен собственник земли в лице государства, но, при этом, не исключается возможность передачи земли в частную собственность. Необходимо отметить, что Конституция процедуру, порядок и основания передачи земли в частную собственность возлагает на закон и, в первую очередь, на земельное законодательство.

Земельное законодательство Казахстана в силу пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса основывается на Конституции и состоит из самого кодекса и принимаемых в соответствии с ним нормативных правовых актов.

Задачами земельного законодательства являются: установление оснований, условий и пределов возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей; регулирование земельных отношений, в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды; создание условий для равноправного развития всех форм хозяйствования; охрана прав на землю физических и юридических лиц и государства; создание и развитие рынка недвижимости; укрепление законности в области земельных отношений.

Учитывая значение земли для государства и его народа, полагаю правильным одним из основных задач земельного законодательства определить - обеспечение национальной безопасности страны.

Споры, связанные с земельными вопросами, сложны, как правило, затрагивают интересы большого круга субъектов и, зачастую, собственника - государства.

Не секрет, что на предмет спора влияет принципиальная позиция основного собственника по отдельным вопросам права собственности на землю и землепользования (например, стремление государства обеспечить целевое использование землепользователями земель сельскохозяйственного назначения и т.д.).

Так, в 2014-2015 годах в Акмолинской области наблюдалось увеличение количества гражданских дел о признании недействительными договоров залога права землепользования при отсутствии согласия государства.

Суть споров такова: постановлением местного исполнительного органа юридическому лицу предоставлено право временного возмездного землепользования на земельный участок. Впоследствии между сторонами заключается договор аренды земельного участка.

В обеспечение исполнения обязательств по ипотечным договорам, заключенным между Банком (залогодержатель), юридическим лицом (заемщик, залогодатель), последний передает в залог право временного долгосрочного возмездного землепользования на земельный участок. При этом, юридическим лицом право землепользования на данный земельный участок не выкуплено. В нашем случае заемщик и залогодатель – одно лицо, нередки случаи, когда это разные лица.

Возникает ситуация, при которой лицо, обладающее земельным участком на праве землепользования, занимает у кредитного учреждения (как правило, банки второго уровня) значительные финансовые средства, а в обеспечение исполнения обязательства по договору займа, предоставляет в залог земельный участок, собственником которого оно не является. Таким образом, лицо ничем не рискует, в случае неисполнения обязательств по возврату займа, оно, без потерь для себя, лишается права землепользования на указанный земельный участок, находящийся в собственности государства. При таких обстоятельствах, является ли такой залог действенным способом обеспечения исполнения обязательств? И второе, учитывая, что кредитное учреждение в целях возврата заемных средств, будет активно заниматься реализацией предмета залога – права землепользования земельным участком, мы сталкиваемся с перераспределением земельных участков, находящихся в собственности государства, без участия самого собственника. А если таких случаев много, а площади арендуемой земли, переданной в залог, измеряются тысячами гектар?

Запрет на залог права землепользования до его выкупа не содержится в положениях Земельного кодекса, предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю, как на праве частной собственности, так и на праве землепользования.

Так, согласно пункту 1 статьи 33 ЗК передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования (аренды). В соответствии с подпунктом 1) пункта 1 статьи 33 ЗК не требуется выкуп права временного возмездного землепользования (аренды) при передаче в залог, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК негосударственные землепользователи, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии уведомления уполномоченного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

В силу требований пункта 3 статьи 77 ЗК залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия аренды. Залог права краткосрочного временного возмездного и временного безвозмездного землепользования не допускается.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 21 ЗК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком. Права государства, как собственника земли осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией, установленной настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Необходимо отметить, что согласия собственника земли – государства в лице акимов районов на передачу права временного возмездного землепользования в залог, как правило, не имеется.

Положениями норм статей 77, 79 ЗК предусмотрены исчерпывающие ограничения залога земельного участка и права землепользования, и исчерпывающий перечень документов при передаче в залог земли. В указанный перечень не входит согласие собственника. Более того, Законом №269-V от 29 декабря 2014 года (введенного в действие с 1 января 2015 года) в пункт 5 статьи 79 внесены дополнения, предусматривающие, что при залоге права землепользования земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласие собственника не требуется, за исключением земельных участков, на которых расположены стратегические объекты.

На мой взгляд, при залоге права землепользования необходимо руководствоваться требованиями пункта 3 статьи 305 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК), который предусматривает, что залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Полагаю, что в силу требований пункта 2 статьи 3 ГК правоотношения, связанные с залогом права землепользования, должны регулироваться нормами ГК, поскольку нормы земельного законодательства не могут противоречить основным началам гражданского законодательства нашей страны.

Таким образом, не выкупленное право землепользования на земельные участки не может быть предметом залога без согласия собственника - государства. Существующая практика может привести к скрытому перераспределению земель Казахстана без участия самого собственника, не способствует использованию земель сельскохозяйственного назначения, в основном, северных регионов нашей страны по их прямому назначению, а также повлечь нарушение основных принципов земельного законодательства.

В противном случае, впоследствии, если юридическое лицо признается в установленном порядке банкротом необходимо урегулировать вопрос касательно включения в состав имущественной массы право временного землепользования банкрота, если банкротом (должником) не был произведен выкуп этого права.

Вопрос актуален, имеет различные толкования у кредиторов (в особенности у банков, которые принимали в залог не выкупленное право землепользования), порождает споры и требует законодательного разрешения.

Так, в соответствии с подпунктом 2) пункта 1 статьи 96 Закона Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве» в состав имущественной массы включаются права постоянного и долгосрочного временного землепользования банкрота в случаях, предусмотренных земельным законодательством Республики Казахстан.

В силу пункта 1 статьи 63 ЗК земельный участок, находящийся в частной собственности, а также право постоянного и долгосрочного временного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.

Из смысла перечисленных норм право постоянного и долгосрочного временного землепользования банкрота должно входить в состав имущественной массы.

Вместе с тем, ЗК, как указано выше, передачу и отчуждение права землепользования разрешает производить только лицам, выкупившим право временного возмездного землепользования (аренды).

Таким образом, с одной стороны, земельным законодательством прямо предусмотрена норма, позволяющая передавать в залог право землепользования, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив, без его выкупа. С другой стороны, вопрос обращения взыскания на заложенное право землепользования без выкупа должником этого права остается не разрешенным. В этой связи, возможность сельхозтоваропроизводителей получить кредитные средства заметно снижается.

Предполагается, что судебная практика по указанной категории споров, с учетом положений Основного закона, общих начал гражданского законодательства должна быть ориентирована на защиту интересов Казахстана и его народа – единственного источника государственной власти, а также национальной безопасности страны.

Жанузаков Самат

судья Акмолинского областного суда