Экономист объяснил казахстанцам, почему недвижимость не может быть бесплатной
Известный экономический обозреватель Денис Кривошеев объяснил соотечественникам, почему недвижимость не может быть бесплатной. Пост на эту тему разместил на своей странице в "Facebook", передает 716.kz.
"Недвижимость не может быть бесплатной. Слишком дешевые квадратные метры свидетельствуют о кризисе в экономике. Достаточно вспомнить перестройку, тогда квартиры продавали по 500 долларов, а иногда и вовсе бросали. При этом между ценой и состоянием все той же экономики есть взаимосвязь, преломленная именно через цену на недвижимость. При неправильной политике и экономическом буме квадратные метры естественно становятся предметом спекуляции, но все же их ценообразование подчиняется фундаментальным законам рынка.
В 2014 году, в момент нарастающего диспаритета между рублем, тенге и долларом, Ratel.kz взял мой прогноз по развитию рынка недвижимости. Говорил я об этом и много раньше, начиная с 2009 года, но тогда, в частности, написал: "Казахстанский рынок недвижимости переоценен. И без того привлекательные российские цены, упав на 30-40%, стали сказочным предложением. Все уверения казахстанских застройщиков, которые на голубом глазу заявляют, что себестоимость квадратного метра в новостройке жилья начинается от 1200 долларов, ничего кроме улыбки вызывать не могут. Вторичный рынок переоценен еще больше. Доставшиеся бесплатно квартиры, чаще всего низкого качества, уже прослужившие от 30 до 50 лет, не могут продаваться по цене дороже нового".
"Существует формула, по которой стоимость квадратного метра при справедливом законодательстве, ограничивающем приток на рынок недвижимости преступного капитала и обдуманной жилищной политике, не может превышать более двух средних заработных плат в конкретном регионе. Если считать по этой формуле, то справедливая цена за квадратный метр жилья для среднего класса в Алматы не должна превышать 600 долларов за квадрат".
Здесь хочу уточнить, что на момент прогноза курс доллара был сильно занижен и средняя заработная плата была иной. Предстояла гигантская девальвация и выравнивание национальной валюты относительно ее реальной стоимости. И все же, хоть это и накладывает определенные сложности в оценке, но в целом сейчас так и есть. При существенном росте влияния государства на рынок ипотеки, роста благосостояния сегодня средняя заработная плата по Алматы около 250 тыс. тенге, именно средняя, а не медианная, соответственно, цена среднего квадратного метра должна быть в районе 500 тыс. тенге, что в целом мы и наблюдаем. Отмечу, что и доллар сейчас недооценен, так что ничего особенного с рынком не происходит. Все заявления о том, что инициативы государства по распечатыванию ЕНПФ привели к росту цен, несколько преувеличивают влияние этих мер. Скорее всего, это эмоциональная реакция, не более.
Внимательно посмотрите на Индекс "Крыши". С 2015 по 2021 год рынок медленно отыгрывал катастрофическое падение цен на недвижимость в результате кризиса 2014-2016 годов. Цена в тенге только-только сравнялась с докризисным уровнем, а ведь инфляция за эти годы не менее 100%. А теперь посмотрите на цену в долларах. Она как была в районе тысячи, так и осталась. Это средняя цена по рынку в целом. Здесь и дорогое, элитное жилье и дешевое. На рынке достаточно предложения и по 500, и по 600 долларов, что касается центра, то жить в нем привилегия, за которую платят во всем мире", - написал Денис Кривошеев.