Снизятся ли цены на жилье в Кокшетау, рассказали эксперты
Не каждая акмолинская семья может позволить себе покупку собственного жилья, и при этом неважно, будет оно первичным или вторичным. И без того высокие цены на него могут продолжить расти. Что влияет на рост цен на недвижимость и стоит ли ждать в будущем их снижения, выяснял корреспондент 716.kz в беседе с экспертами.
Как отметил руководитель отдела продаж, рекламы и сервиса ТОО «КомфортСтрой2020» Вячеслав Лашевич, сейчас цены на квартиры не поднимают, они замерли после скачка валюты, который был ранее. Но в среднем поднялись примерно на 15-20%. Основное влияние на рынок оказала волатильность валюты, рост доллара. Соответственно, люди стали экстренно скупать объекты, вкладывать свои средства во что угодно.
«Строительные материалы подорожали. По некоторым позициям, в частности, по металлу, накрутка идет 100%. Если говорить о камне, то он в большей степени наш. К слову, чуть меньше месяца назад завод «Enki» поднял цены на кирпич. Забутовочный у нас идет из России, но в связи с трудностью логистики, задержками материалов цена также подросла. Металл в основном весь российский. К тому же рубль укрепился по отношению к тенге, и это тоже отразилось на цене стройматериалов. А их цена непосредственно влияет на стоимость жилья. И мы, понимая такой рост рынка, должны заранее поднять цены, чтобы завтра достроить», – пояснил В. Лашевич.
По словам собеседника, иногда застройщикам приходится поднимать цену, и местами она, возможно, выше рынка, но в ходе всего периода строительства эта маржинальность «съедается» за счет роста цен на стройматериалы. Как правило, в строительной сфере работают на длинные дистанции, поэтому приходится предугадывать рынок.
«Чтобы не ошибиться и достроить объект хорошего качества, не пытаться экономить на этапах строительства, приходится закладывать цену чуть выше рынка. На сегодняшний день средняя цена по городу варьируется в диапазоне 300-310. Хочу отметить, что среди застройщиков существует недобросовестный демпинг, когда в рекламе указана одна цена, а по факту застройщики дают совсем другую, значительно ниже рынка. Видимо, у некоторых такая сложная финансовая ситуация, что они позволяют себе так недобросовестно конкурировать», – подчеркнул В. Лашевич.
Поделился собеседник и мнением о ближайших перспективах на рынке недвижимости.
«Я думаю, что рынок «откатит», примерно 5-10 тыс. с одного квадратного метра. Это мое личное мнение. Но спрос упал, причем достаточно ощутимо. После скачка валюты люди начали массово скупать все подряд, и доходы большинства исчерпаны. Судя по нашему региону, спрос падает, а сроки строительства никто не отменял и не продлевал. Мы в эти сроки, заявленные ранее, должны укладываться, а для этого нужна постоянная подпитка финансирования», – добавил В. Лашевич.
Как пояснил собеседник, компания строит жилье в основном на свои деньги, но подпитка от рынка все равно нужна. Если она будет уменьшаться, то будет гораздо сложнее. В большинстве застройщики строят на проданное, то есть сколько продали, столько и построили. Соответственно, они будут мотивировать рынок и снижать цену, потому что им нужен поток денег. А если цена будет высокая, то маловероятно ожидать большого потока.
«Мы – заложники ситуации. Чаще всего люди, ссылаясь на невозможность приобретения жилья, указывают на высокие цены застройщика. В этой ситуации фигурирует застройщик и потребитель, и первый, как правило, крайний, якобы хочет навариться на простых людях. Но это не так. Здесь нужно отслеживать всю цепочку, нужен государственный контроль рынка строительных материалов. У нас конкуренции как таковой нет. Поставщиков строительных материалов раз, два и обчелся», – заметил В. Лашевич.
Иными словами, цена на жилье напрямую зависит от стройматериалов. А поскольку своего у нас ничего не производится, кроме кирпича, хотя и здесь проблема в том, что его нужно заранее оплачивать, договариваться, чтобы потом еще вовремя выгрузили, отсюда и цены. Самый большой рынок жилья в столице и на юге, где совершенно другие цены, хотя цена недвижимости выше, чем у нас.
«У них рабочая сила и стройматериалы дешевле, но цена квадратного метра жилья дороже, чем у нас – от 400 и выше. А у нас стоимость квадратного метра 300-350, при этом дорогие строительные материалы, потому что практически ничего не производится. Нужно, чтобы государство включалось в этот процесс и помогало застройщикам держать рыночную цену, чтобы люди могли его приобретать. Чаще всего рассуждают так: подкоплю и потом куплю. Но люди своими заработными платами физически не успевают нас догонять. Мы это понимаем, однако сделать ничего не можем, поскольку рынок строительных материалов, на мой взгляд, практически бесконтрольный», – подчеркнул В. Лашевич.
На сегодня поток клиентов, желающих приобрести жилье, снизился по нескольким причинам. В первую очередь потому, что скупили все, что можно было и доступно. Остались люди, у которых не так много бюджета на первоначальный взнос или с ипотекой.
«С ипотекой тоже бардак. Слух о том, что программа «7-20-25» закрывается, ходит еще с прошлого года. Думаю, что их распространяют банки, потому что вторичное жилье стоит, а им же нужна выдача кредитов. Вот и пугают тем, что будет закрываться. Но люди бояться вкладывать даже по доступной цене в длительное строительство, потому что не знают, останется эта программа или нет. Нет уверенности в завтрашнем дне, поэтому на сегодня неохотно идут в строительство. Здесь нужен грамотный стратегический подход по всем параметрам: контроль ценообразования на стройматериалы, контроль ипотеки», – считает В. Лашевич.
Конечно, нужно учитывать и фактор миграции. Город растет, численность населения за счет приезжих также увеличивается. Частные секторы уходят, на их место приходят многоэтажки. При этом инфраструктуры в городе не хватает – например, тех же школ.
«На данный момент в городе функционирует порядка 34 застройщиков. Один кирпичный завод «Enki» и два поставщика металла. И они чувствуют себя как бояре, потому что с ними практически невозможно договариваться, а везти из столицы невыгодно. Большая конкурентная среда не дает возможность опустить рыночную цену квадратного метра, потому что на это непосредственно влияет стоимость строительных материалов», – заключил В. Лашевич.
По мнению директора строительной компании ТОО «УК Строй» Маната Мусина,с начала года цены на жилье выросли на 10%, что связано с удорожанием строительных материалов. Например, только за последнюю неделю цемент подорожал на 5 тыс. тенге за тонну.
«Стройматериалы очень сильно подорожали. Конечно, отчасти у нас есть собственного производства, но металл используется российский. Асбест, отделочные материалы, например, керамогранит, санфаянс, кабельная продукция идут российского производства и зависят от рубля. Даже если цемент наш, все равно какие-то добавки берут российского производства, и цена будет другой. У нас в городе есть кирпичный завод «Enki», но его продукции не хватает, соответственно, часть закупается у нас, часть из России. Кроме того, за последние полгода подорожали горюче-смазочные материалы, а у нас вся техника на солярке. Это тоже сильно сказалось. Получается так, что любое удорожание строительных материалов отражается на квадратных метрах жилья», – отметил М. Мусин.
По словам собеседника, если подешевеют строительные материалы, то и цены на жилье также снизятся. Но цена пока не дешевеет, а наоборот, растет, потому что сейчас активный сезон строительных работ.
«Ежегодно складывается такая тенденция, что летом всегда дорожают стройматериалы. И я уверен, что сейчас цена не упадет. До апреля месяца, пока была программа с пенсионными отчислениями, люди активно приобретали жилье, а потом продажи квартир значительно снизились», – подытожил М. Мусин.
К слову, по данным самой большой в мире базы данных о городах и странах Numbeo, самое дорогое в мире жилье продается в Гонконге. Здесь за квадратный метр просят свыше 32 000 долларов. На второй строчке Сингапур, завершает первую десятку Норвегия.
Среди стран СНГ самая высокая стоимость квартир зафиксирована в Азербайджане – почти 1500 долларов за квадратный метр. Казахстан на 100-м месте. У нас стоимость зафиксирована на отметке 954 доллара. Самое дешевое жилье, как оказалось, в Пакистане – 639 долларов за квадратный метр.
Юлия Киселева